La propiedad privada sobre bienes inmuebles en México y las controversias legales. Entre los problemas legales más comunes en México, se encuentran los relacionados con la propiedad de inmuebles. Muchas personas son propietarios de una casa, terreno, edificio, propiedad raíz o como se le quiera decir, pero se encuentra en poder de terceros por diversos motivos (arrendamientos, comodatos, despojos, intestados). Algunos otros poseen bienes inmuebles, pero no cuentan con la documentación comprobatoria de propiedad (adquirieron mediante un contrato verbal o privado o los documentos fueron robados o extraviados). Otros cuentan con escrituras pero las “empeñaron” y no saben como recuperar sus documentos para reclamar o conservar su propiedad.
La propiedad privada debe ser respetada, desgraciadamente, las normas civiles que regulan la propiedad y la indiferencia judicial y legislativa, hacen crecer el problema legal para los propietarios. Si una persona cuenta con una escritura pública, existen infinidad de ardides o subterfugios legales para tener la posesión de un inmueble. A veces parece que terceros sin documentación alguna tienen más derecho que el propietario. Pero la ley actual debería contener disposiciones prácticas y efectivas para hacer efectivo el derecho de propiedad.
Realidad de los mecanismos legales.
Ante la falta de mecanismos legales eficientes para proteger la propiedad, el dueño del bienes inmuebles, ahora se ve en la necesidad de emprender la larga travesía de la acción o defensa legal de su propiedad. Esto a través de acciones como los interdictos de recuperar la posesión, la acción plenaria de posesión o reivindicatoria, cuyo trámite y culminación puede llevar varios años. Lo que es peor, las exigencias legales para la procedencia de tales acciones, han provocado que el propietario desista de seguir con el juicio o tenga que reiniciar otras acciones. Argumentos absurdos como la falta de identidad del inmueble, o la posibilidad de ejercitar mediante la reconvención una acción de usucapión (prescripción adquisitiva), pueden hacer perder el derecho de propiedad.
La situacion registral.
Por si fuera poco, las cuestiones registrales, coadyuvan en el retraso o la perdida de la propiedad en perjuicio del dueño. Un propietario, con escrituras públicas, debería contar con una protección legal eficiente. Es decir, una compraventa realizada mediante mecanismos notariales y administrativos debería estar protegido normativamente. Sin embargo, no existe tal protección. Un propietario debería ser puesto de inmediato en posesión de su inmueble. Si una persona desea controvertir tal derecho, puede hacerlo y lograr la posesión. Pero resulta absurdo que conserve la posesión de la propiedad hasta la terminación y ejecución del juicio, por la simple invocación de un contrato privado verbal o por escrito, adquirido por medios dudosos o de terceros desconocidos.
Las situaciones que pudieran presentarse en contra de la propiedad privada son muchas. No se trataran totalmente en este artículo. El objetivo es dar algunos consejos legales prácticos para proteger la propiedad y acceder a los mecanismos judiciales para lograr la recuperación de un inmueble o su conservación ante actos de terceros. En primer término veremos algunos consejos para comprar un inmueble y obtener una escritura publica debidamente registrada. En segundo lugar, daremos sugerencias para lograr la recuperación de un predio. Por ultimo, consejos para conservar un inmueble.
SIETE CONSEJOS LEGALES PARA CELEBRAR UNA COMPRAVENTA SOBRE BIENES INMUEBLES.
1.- Antes de comprar verifica físicamente el inmueble, sus medidas y colindancias y los problemas vecinales. Se recomienda asistirse de un perito de valuación de inmuebles.
2.- Celebra la compraventa del inmueble siempre en escritura pública, es decir, ante un Notario Publico. Sin embargo, hay personas que realizan dos compraventas simultáneas ante Notario Publico con la finalidad de defraudar.
3.- Deja registros bancarios de la obtención y pago de los recursos económicos del valor de la compraventa. (Muchas personas celebran promesas de compraventa y entregan dinero, pero eso no es recomendable).
4.- Obtén la posesión del inmueble lo más pronto posible. (En compraventas simultaneas fraudulentas, quien tiene la posesión, obtiene una ventaja mas que quien no la tiene. Si la posesión la tiene un tercero verifica el motivo por el cual tiene la posesión).
5.- Verifica que tu escritura pública se registre lo más pronto posible (En compraventas simultáneas, quien inscribe primero una escritura pública, obtiene una ventaja legal sobre los posteriores registros).
6.- Verifica la identidad del vendedor, su estado civil, su solvencia moral y económica, si tienes dudas, se recomienda no celebrar la compraventa. Cuando celebras una compraventa con personas conocidas y de confianza, no es necesario extremar precauciones, el Notario Publico puede detectar cualquier irregularidad. Con todo, consulta al Notario Publico y no entregues dinero previamente. (Existen vendedores que suplantan al verdadero dueño)
7.- Incluye la clausula de que el vendedor responderá al saneamiento por evicción, así como el pago de daños y perjuicios en caso de que surja un tercero con un mejor derecho.
CINCO CONSEJOS PARA RECUPERAR UN INMUEBLE.
1.- Resguarda tus escrituras públicas registradas. Si las perdiste acude ante el Registro Publico de la Propiedad para obtener una copia certificada de las escrituras.
2.- Realiza los pagos puntuales de los servicios o impuestos respectivos.
3.- Intenta la acción plenaria de posesión (publiciana) o la acción reivindicatoria, lo más pronto posible.
4.- No olvides demandar el pago de daños y perjuicios por no poder disfrutar de la posesión o los frutos del inmueble (rentas).
5.- No te preocupes si ves que el poseedor esta construyendo en el inmueble o se cambia el nombre de los servicios de agua, luz, teléfono, etc. Solo demanda lo más pronto posible.
SIETE CONSEJOS PARA CONSERVAR LA POSESION Y PROPIEDAD DE BIENES INMUEBLES.
Algunas personas cuentan con un contrato de compraventa con escrituras públicas sin registro; contratos privados de compraventa; compraventas verbales con pago del valor del inmueble mediante registros contables bancarios; promesas de compraventa debidamente pagadas.
1.- Conserva la posesión del inmueble.
2.- Ponga los servicios a nombre del propietario.
3.- Resguarda tus documentos de compraventa, recibos, depósitos bancarios, e mails o cualquier prueba que acredite la compraventa.
4.- Obtén la documentación del predio en el Registro Publico de la Propiedad y del Comercio de la localidad y de oficinas catastrales. (No intentes ninguna acción legal sino cuentas con toda la información legal del predio y sus registros).
5.-Intenta la acción de otorgamiento y firma de escritura pública, o de usucapión (prescripción adquisitiva). Se recomienda la asesoría legal.
6.- Aunque tengas la posesión, si fuiste victima de un fraude por parte de un profesional del delito, y un tercero reclama la propiedad del inmueble mediante escrituras publicas registradas, existen muchas posibilidades que pierdas tu derecho de propiedad y posesión. Solo te quedara la querella y acción penal de fraude. Posiblemente nunca consigas la recuperación de tu dinero ni el castigo al delincuente.
7.- Si no compraste el inmueble, solo lo cuidas, lo rentaste, te lo prestaron gratuitamente, o esta intestado, devuélvelo al dueño, no es tuyo ni puedes quedártelo. No te enamores de lo ajeno.
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JURISPRUDENCIA.
Suprema Corte de Justicia de la Nación
Registro digital: 2027189
Instancia: Primera Sala
Undécima Época
Materias(s): Civil
Tesis: 1a./J. 67/2023 (11a.)
Fuente: Gaceta del Semanario Judicial de la Federación. Libro 29, Septiembre de 2023, Tomo II, página 2136
Tipo: Jurisprudencia
INTERÉS JURÍDICO EN EL JUICIO DE OTORGAMIENTO Y FIRMA DE ESCRITURA (ACCIÓN PROFORMA). NO LO TIENE LA PERSONA QUE RECLAMA SU FALTA DE LLAMAMIENTO OSTENTÁNDOSE COMO PROPIETARIA DEL INMUEBLE OBJETO DEL CONTRATO DE COMPRAVENTA.
Hechos: Los Tribunales Colegiados de Circuito contendientes sostuvieron decisiones opuestas al determinar si tiene o no interés jurídico la persona que, al ostentarse como propietaria del inmueble, reclama la falta de llamamiento al juicio de otorgamiento y firma de escritura (acción proforma).
Criterio jurídico: La Primera Sala de la Suprema Corte de Justicia de la Nación considera que no tiene interés jurídico en el juicio de acción proforma la persona que se ostenta como propietaria del inmueble para reclamar su falta de llamamiento, ya que no le genera ningún perjuicio, pues en el juicio no se está dirimiendo un derecho real de propiedad sobre el inmueble, sino un derecho personal para la formalización de un contrato de compraventa, a través de una escritura pública.
Justificación: La acción proforma prevista en los artículos 1833 y 2232 del Código Civil para el Distrito Federal (ahora Ciudad de México), así como en el diverso 27 del Código de Procedimientos Civiles para el Distrito Federal (ahora Ciudad de México), se refiere a la facultad que tienen cualquiera de las partes -si el consentimiento consta de manera fehaciente en un contrato-, a exigir que se le dé la forma legal a éste y en caso de que el demandado no lo haga, lo hará el Juez en su rebeldía. Esta acción es de naturaleza personal, ya que bajo ese título se pide el otorgamiento y firma del contrato -en el caso de compraventa de inmuebles-, porque aún se carece de la forma para ejercer el derecho y para su ejercicio debe regir el principio jurídico res inter alios acta, que significa que el contrato base de la acción sólo obligaría a las partes contratantes y no a terceras ajenas; en tanto que el fin que se busca con su tramitación es únicamente dar forma al contrato con la obtención de la escritura relativa y obtener el pleno derecho sobre la cosa, no de manera directa, sino con base en el documento en el que se describa el acto jurídico, el cual es necesario para contar con un derecho real y poder ejercer otro tipo de acciones. Luego, si al tener conocimiento de alguna resolución dictada por autoridad judicial competente, una persona considera que le puede causar algún perjuicio y por ello pueda ser parte en un juicio de acción proforma, es necesario que se satisfaga el requisito de interés jurídico en dicho juicio, esto es, debe generarle algún perjuicio el acto reclamado; lo cual no sucede cuando ésta se ostenta como propietaria del inmueble, porque el fin que se busca con la tramitación de la acción proforma es que se dé forma al contrato con la obtención de la escritura relativa, pero no que se reconozca un derecho real de propiedad del inmueble, que es lo que sí le generaría perjuicio.
Contradicción de tesis 158/2021. Entre los sustentados por el Tercer Tribunal Colegiado en Materias Civil y de Trabajo del Vigésimo Primer Circuito y el Tercer Tribunal Colegiado en Materia Civil del Primer Circuito. 1 de marzo de 2023. Mayoría de tres votos de los Ministros Juan Luis González Alcántara Carrancá, Alfredo Gutiérrez Ortiz Mena y Jorge Mario Pardo Rebolledo. Disidentes: Ministro Arturo Zaldívar Lelo de Larrea, quien reservó su derecho para formular voto particular, y Ministra Ana Margarita Ríos Farjat, quien reservó su derecho para formular voto particular. Ponente: Ministro Alfredo Gutiérrez Ortiz Mena. Secretario: David García Sarubbi.
Tesis y/o criterios contendientes:
El emitido por el Tercer Tribunal Colegiado en Materias Civil y de Trabajo del Vigésimo Primer Circuito, al resolver el amparo en revisión 79/2020, en el que determinó que la acción de otorgamiento y firma de escritura o proforma que faculta al perjudicado, por falta de título legal, para exigir del obligado la expedición del documento correspondiente, se trata de una acción personal que sólo afecta a las partes involucradas en el contrato; por lo que la propiedad del inmueble no constituye un elemento de la acción proforma, ni lo determinado sobre ella puede tener trascendencia sobre los derechos de terceras personas, ya que únicamente vincula a las partes involucradas con esa acción. En ese contexto, si en vía de amparo una persona se ostenta como tercero extraño, aduciendo que tiene interés jurídico porque en el juicio natural se demandó el otorgamiento y firma de la escritura sobre un bien que señala ser de su propiedad; entonces, el derecho de audiencia, que refiere no se respetó, radica en un derecho real distinto al que se persiguió con la acción personal proforma, propiedad que no podría analizarse dentro de la acción personal pues se desnaturalizaría; y,
El sustentado por el Tercer Tribunal Colegiado en Materia Civil del Primer Circuito al resolver el amparo en revisión 271/2017, el cual dio origen a la tesis aislada I.3o.C.360 C (10a.), de título y subtítulo: “ACCIÓN PROFORMA. TIENE INTERÉS JURÍDICO LA PERSONA QUE, OSTENTÁNDOSE COMO PROPIETARIA DEL INMUEBLE, RECLAMA SU FALTA DE LLAMAMIENTO AL JUICIO.”, publicada en el Semanario Judicial de la Federación del viernes 6 de diciembre de 2019 a las 10:18 horas y en la Gaceta del Semanario Judicial de la Federación, Décima Época, Libro 73, diciembre de 2019, Tomo II, página 1017, con número de registro digital: 2021187.
Tesis de jurisprudencia 67/2023 (11a.). Aprobada por la Primera Sala de este Alto Tribunal, en sesión privada de diecinueve de abril de dos mil veintitrés.
Esta tesis se publicó el viernes 08 de septiembre de 2023 a las 10:17 horas en el Semanario Judicial de la Federación y, por ende, se considera de aplicación obligatoria a partir del lunes 11 de septiembre de 2023, para los efectos previstos en el punto noveno del Acuerdo General Plenario 1/2021.
Otros temas juridicos:
ACCION REIVINDICATORIA.
ACCIÓN PLENARIA DE POSESIÓN. PUBLICIANA.