Ante la falta de pago de las rentas resulta procedente demandar la rescisión del contrato de arrendamiento aunque aun no se haya vencido el plazo del arrendamiento. La acción de terminación de arrendamiento tiene relación con la finalización del periodo de renta contratado. La rescisión con la falta de pago o incumplimiento de otras obligaciones establecidas en el contrato de arrendamiento.
JURISPRUDENCIA.
Época: Novena Época
Registro: 168214
Instancia: Primera Sala
Tipo de Tesis: Jurisprudencia
Fuente: Semanario Judicial de la Federación y su Gaceta
Tomo XXIX, Enero de 2009
Materia(s): Civil
Tesis: 1a./J. 106/2008
Página: 45
ARRENDAMIENTO. CUANDO SE RECLAMA LA RESCISIÓN DEL CONTRATO RELATIVO POR FALTA DE PAGO DE LA RENTA VENCIDA Y NO SE CONVINO LUGAR PARA PAGARLA, LA INTERPELACIÓN REALIZADA A TRAVÉS DEL EMPLAZAMIENTO NO ES IDÓNEA PARA ACREDITAR LA MORA EN QUE INCURRIÓ EL ARRENDATARIO (LEGISLACIÓN DEL ESTADO DE NUEVO LEÓN).
Si bien es cierto que la mora es la dilación injustificada en el cumplimiento de las obligaciones, también lo es que éstas deben cumplirse de acuerdo a lo pactado por las partes o según lo dispuesto en la ley de la materia. Así, conforme al artículo 2321 del Código Civil para el Estado de Nuevo León, la renta será pagada en el lugar convenido, y a falta de convenio, en la casa, habitación o despacho del arrendatario; de manera que si en este último supuesto el arrendador no ocurre a cobrar las pensiones rentísticas en el domicilio del inquilino y no demuestra que éste se rehusó a pagarlas, no puede acreditarse que incurrió en mora. En ese sentido, se concluye que cuando se reclama la rescisión de un contrato de arrendamiento por falta de pago de la renta vencida y no se convino lugar para pagarla, la interpelación realizada a través del emplazamiento no es idónea para acreditar la mora en que incurrió el arrendatario, pues en términos del precepto invocado, la carga de cobrar las rentas, como condición para el ejercicio de la acción rescisoria por falta de pago puntual, corresponde al arrendador; de ahí que éste tenga la obligación de acreditar en el juicio el cumplimiento de dicha condición. Esto es, el pago se halla supeditado al cumplimiento del deber de cobro, de manera que si, por un lado, el arrendatario incurre en mora hasta que el arrendador le requiere el pago y, por el otro, el incumplimiento relativo debe acreditarse antes del ejercicio de la acción rescisoria, es evidente que este supuesto no se satisface con la interpelación que produce el emplazamiento, ya que éste acontece posteriormente, una vez admitido y notificado el escrito inicial.
Contradicción de tesis 111/2007-PS. Entre las sustentadas por los Tribunales Colegiados Primero y Segundo, ambos en Materia Civil del Cuarto Circuito. 1o. de octubre de 2008. Cinco votos. Ponente: Olga Sánchez Cordero de García Villegas. Secretaria: Rosalía Argumosa López.
Tesis de jurisprudencia 106/2008. Aprobada por la Primera Sala de este Alto Tribunal, en sesión de fecha ocho de octubre de dos mil ocho.
FORMULARIO, PLANTILLA, FORMATO, MACHOTE DE DEMANDA POR RESCISIÓN DE CONTRATO DE ARRENDAMIENTO.
“ESCRITO PROMOVIENDO RESCISIÓN DE CONTRATO DE ARRENDAMIENTO POR MORA EN EL PAGO DE LAS RENTAS.
DEMANDA INICIAL
C. JUEZ DE LO CIVIL EN TURNO
P R E S E N T E
C.___________________, por mi propio derecho; señalando como domicilio para oír notificaciones el despacho marcado con el número_____, de la avenida______________ de esta ciudad, Estado de _________ y autorizando para oírlas al C.__________________; designando como mi abogado patrono (o asesor legal, mandatario, etc.) al Licenciado en Derecho____________; indicado el número de teléfono ___ como medios electrónicos de notificación; ante usted con el debido respeto comparezco y expongo:
Que vengo por medio del presente escrito, en la VIA ESPECIAL DE ARRENDAMIENTO (sumaria, abreviada, especial, etc.) y en ejercicio de la acción de RESCISION DE CONTRATO DE ARRENDAMIENTO, a demandar del C. ______________, quien puede ser emplazado en el domicilio ubicado en __________________, las siguientes:
A).-La rescisión del contrato de arrendamiento de fecha________ que tenemos celebrado de la casa marcada con el número________ de la calle______ de esta ciudad.
B).- Como consecuencia de la rescisión, la desocupación y entrega por parte del demandado al suscrito de la finca citada que ocupa en calidad de arrendatario.
C).-El pago de todas y cada una de las rentas mensuales adeudadas y las que se sigan generando hasta la entrega del inmueble arrendado.
D) El pago de los gastos y costas que el presente juicio origine.
Fundo mi demanda en los siguientes hechos y consideraciones de derecho:
H E C H O S
1.- El día_______ del mes de_________ del año de_______ en mi calidad de arrendador, celebré contrato de arrendamiento por tiempo determinado con el demandado.
2.- El término del arrendamiento se estableció en un año forzoso para ambas partes.
3.- Se convino entre las partes como precio del arrendamiento la cantidad de $________mensuales pagaderos en el domicilio del arrendador.
4.- Es el caso que el demandado ha incumplido en su obligación de pago oportuno de rentas no obstante de haberse obligado a pagarlas por mensualidades adelantadas, dejando de pagarme las rentas correspondientes a los meses_________,_________ y__________ del presente año.
D E R E C H O
Son aplicables en cuanto al fondo los artículos_______ y demás relativos del Código Civil para el Estado y por lo que se refiere al procedimiento son aplicables los artículos__________ y demás relativos del Código de Procedimientos Civiles vigente en el estado.
Por lo expuesto y fundado;
A Usted C. Juez atentamente pido:
PRIMERO: Tenerme por presentado en la vía y forma propuesta; documentos que acompaño y copias de traslado.
SEGUNDO: Emplazar al demandado para que dentro del término legal conteste la demanda.
TERCERO: En el momento procesal oportuno condenar al demandado al cumplimiento y pago de las prestaciones reclamadas.
PROTESTO LO NECESARIO
FECHA
F I R M A”